マイホーム売却時にかかる税金の一つに「譲渡所得税」があります。売却時に必ず課される税金ではないものの、高額な納税義務が生じることもあるため注意が必要です。想定外の納税負担で家計が苦しくならないように、税額計算の仕組みを確認しておきましょう。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、不動産や株式といった「資産」の売却時に課される税金です。会社から支給される給料に所得税・住民税がかかるのと同様に、不動産の売却で利益を得た時も税金がかかります。
譲渡所得税は「譲渡所得」に対してかかる税金
譲渡所得税は、不動産売却時に必ず課される税金ではありません。譲渡所得税の納税義務が生じるのは「譲渡所得」が生じた場合です。
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
上記の計算式で求めた「譲渡所得」に税率を掛けた金額が「譲渡所得税」です。
取得費とは？
取得費とは、土地や建物の購入代金と購入にかかった費用の合計金額です。
取得費の考え方は土地と建物で異なる
土地と建物では、取得費の考え方が異なります。
土地の取得費は、土地の購入代金と費用の合計金額です。一方、建物の取得費は、建物の購入代金と費用の合計金額から「減価償却費」を引いた金額になります。
なぜ、建物だけ減価償却するの？
建物から減価償却費を控除することを「減価償却」といいます。建物に減価償却が必要な理由は、経年劣化によって価値が下がる資産であるためです。
建物は、築年数の経過に伴って設備が劣化したり、外観が古くなったりするため、時が経つにつれて価値が下がります。一方、土地は経年によって価値が下がる資産ではありません。
減価償却は、事業を営む個人や法人が行うもののため、馴染みのない人もいるでしょう。しかし、マイホームの売却時には税額の計算時に減価償却を行います。不動産を売却予定の人は、考え方を知っておくとよいでしょう。
譲渡費用とは？
譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用の合計金額です。
建物における減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法は、マイホームと事業用不動産で異なります。以下はマイホームにおける減価償却費の計算方法です。
【例：建物の取得価額3,000万円（木造）、所有期間5年の場合】
減価償却費418万5,000円＝3,000万円×0.9×0.031×5年
減価償却費は、所有期間における価値の低下分を表しています。上記の例でいうと、所有期間5年で約418万円分の価値が下がったことになります。建物の取得費に参入できる金額は、購入時の金額から減価償却費を引いた金額であるため、譲渡所得の計算に参入できる取得費は2,581万5,000円です（3,000万円－418万5,000円）。
譲渡所得税の税率は「不動産の所有期間」で変わる
譲渡所得税率は、所得金額ではなく「所有期間」で変わります。
所有期間が5年以内であれば短期譲渡所得の税率、所有期間が6年以上であれば長期譲渡所得の税率が適用されます。
所有期間の数え方に注意
譲渡所得税を計算する際の「所有期間」は実際の所有期間ではなく、売却する年の1月1日を基準にした期間です。
例えば、2023年3月に不動産を売却したとしましょう。この場合、2017年12月31日以前に取得した不動産であれば長期譲渡所得の税率、2018年1月1日以降に取得した不動産であれば短期譲渡所得の税率が適用されます。
譲渡所得は分離課税。総合課税との違いは？
所得は、発生原因によって全部で10種類に分類されます。
課税方式には「総合課税」と「分離課税」という2つの種類があり、不動産売却時の譲渡所得は分離課税方式です。
分離課税：他の所得と分けて税額を計算する
マイホーム売却時は、譲渡所得税の特例も要チェック！
税金の負担を抑えるために、マイホーム売却時の特例が設けられています。そのうちの一つが「3,000万円特別控除」です。3,000万円特別控除を利用すると、マイホーム売却時の譲渡所得から最高3000万円を控除できます。譲渡所得3,000万円以下であれば税金の負担がありません。
ただし、特例の適用には条件があります。興味がある人は国税庁の公式サイトにてご確認ください。
参考元：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
【譲渡所得税のシミュレーション】所有期間4年と6年でいくら違う？
ここでは、譲渡所得税の目安をシミュレーションで解説します。
売買代金：4,000万円
譲渡費用：200万円
取得費（土地の購入代金※1＋減価償却後の建物の購入代金※2）
・所有期間4年の場合：2,776万8,000円
・所有期間6年の場合：2,665万2,000円
※1土地の購入代金：1,000万円
※2建物の購入代金（木造・諸費用含む）：2,000万円
減価償却費
・所有期間4年の場合：223万2,000円
・所有期間6年の場合：334万8,000円
上記の条件で計算した場合の税額（目安）は以下の通りです。
※シミュレーションでは、特例を考慮せずに税額を算出しています。3,000万円特別控除が適用される場合、税額は0円です。
所有期間が4年の場合は短期譲渡所得の税率（約39％）、6年の場合は長期譲渡所得の税率（約20％）が適用されます。所有期間によって税額の負担が大きく異なるため、売却時のタイミングにご注意ください。
所有期間4年の計算方法
所有期間4年の場合、税額は405万4,800円です（100円未満切り捨てにて）。
譲渡所得1,023万2,000円＝売却代金4,000万円－（取得費2,776万8,000円＋譲渡費用200万円）
所得税 313万4,000円= 1,023万2,000円× 30.63%※
※復興特別所得税率を含みます
住民税92万800円 =1,023万2,000円× 9%
所有期間6年の計算方法
所有期間6年の場合、税額は230万5,300円です（100円未満切り捨てにて）。
譲渡所得1,134万8,000円＝売却代金4,000万円－（取得費2,665万2,000円＋譲渡費用200万円）
所得税 173万7,900円= 1,134万8,000円× 15.315%※
※復興特別所得税率を含みます
住民税56万7,400円 =1,134万8,000円× 5%
